最近，存量房贷利率调整的话题再度引发市场热议。热议发生的背后是新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大。一时间，市场极度关注存量房贷利率是否可能再度迎来下调以及可能的调整方式。
“利率倒挂”作祟
今年以来，提前还贷的现象不断升温。
在很多“月供族”看来，提前还房贷是因为自己觉得“太亏”而“不得不还”。
“买房的时候处于高位期，虽然是首套房，但是利率也很高，这几年攒了一些积蓄，又向家人和朋友借了一点提前还了贷款。”在2018年买房的周女士，当时贷款利率超过5%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目前虽然贷款利率降至4.25%，但看看现今的新房的利率行情，还是决定咬咬牙提前还了房贷。“不然觉得自己好亏啊。”
周女士的做法并非个例。今年以来，社交平台上有关“提前还贷”“还贷上瘾”等话题热度不减，有很多人分享如何还贷更划算的经验。更有甚者，用经营贷、消费贷等手段违规替换房贷。
提前还贷的风潮，也能从A股上市公司半年报中窥见端倪。财报显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额为25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。
“目前存量房贷的加权平均利率是4.27%，和首套房贷2.8%至3%相比，有将近1.3%到1.5%的倒挂，存量房贷款客户承受了更高的贷款利率。因此存量房既有降低利率的客观条件，也有客观需求。”财经观察员谢宗博告诉本报记者，现在提前还贷的规模很大，很大一个因素就是这种利率倒挂所导致。
中信证券研报也指出，随着新发按揭利率持续下行，存量与新增房贷利率之间的利差扩大，市场开始期待降低存量房贷利率，以稳定住房消费预期。其认为如果这一调整落地，在减轻借款人的还款压力、遏制贷款早偿趋势的同时，也会增大银行息差压力，因此需要调降存款利率加以配合。
谢宗博还表示，提前还贷潮会抑制内需，影响大家的消费欲望和信心。因此，阶段性地降低存量房贷款利率，是势在必行的政策。“去年下半年的时候官方主导过一次存量利率的调降，整体下调了0.73%，效果还是明显的，但随着形势的发展，现在需要再来一次类似力度的调整，从而进一步给月供族们减压，释放消费潜力。”
银行会否推进？
现下的呼声很高，那么能否顺利成行呢？
在众多业内人士看来，下调存量房贷利率这一政策导向利好，却需要银行让利，所以能否具体落地仍有待观察。
有业内观点指出，截至6月底，中国银行业的净息差已降到1.54%，而维持合理盈利能力需要达到1.8%。因此，既要满足市场对房贷利率调整的需求，又要平衡银行的正常运行，是当前要解决的难题。
中指研究院研究总监陈文静表示，当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率，比如对应下调存款利率。
招联首席研究员董希淼对再次集中调降存量房贷利率的效果抱有不同看法，他认为再次集中下调存量房贷利率意义可能并不大。他表示，采取浮动利率的房贷利率已经随LPR变化而变化，存量房贷利率集中调降是特殊时期采取的特殊政策，不应该成为一个常态化、日常性的政策措施，否则将对商业银行经营管理造成过大冲击。
在董希淼看来，当前有两种情况可以考虑下调存量房贷利率：一是针对上一轮集中下调没有涉及的存量二套房贷，建议集中下调利率；二是在各城市调整住房套数认定标准后，变成首套房对应的房贷利率建议集中下调。
下调空间犹在
假设存量房贷利率再次调降，怎么调？幅度会有多大？
其实个人建议面积不要太大，适中就好。你们去故宫看看皇帝的寝宫，你以为高端大气上档次，其实也就小小的一间房，十平米左右。风水最核心的理念就是“藏风聚气”，面积太大是做不到的，生气全散掉了。所谓“宅大欺人”，生气盗泄，很多人搬进豪宅，其实就是衰败的开始。
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目前，市场被热议的存量房贷利率下调路径主要有两方面，“重定价”与“转按揭”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
重新协商房贷利率，集中调降存量房贷利率，去年已有先例。2023年8月末，央行、国家金融监督管理总局指导下调存量首套住房贷款利率。此后，各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则，大部分符合要求的存量首套房贷利率降至报价利率。
“考虑到要保护银行净息差，我们认为这次调降10到20BP的可能性更大。”天风证券（601162）研究所宏观经济首席分析师宋雪涛认为，当前存量房贷平均利率可能在4.21%左右，2024年二季度新发房贷利率为3.45%，两者之间的差值在76BP左右。其中，35BP是“临时利差”(今年5年期LPR已经累计降息35BP)，在2025年初随着政策利率修正跟随调整。剩余41BP可以认为是“加点利差”，是后续最大的调降空间。
“平均来看，存量房贷加点幅度的下调空间可能在70BP到80BP；从涉及的贷款规模来看，2024年第二季度末存量房贷规模为37.8万亿元，在银行生息资产中占比约11%，对银行资产收益率的影响幅度在8BP到9BP；为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调10个基点左右，长期限存款利率可能需要下调更大幅度。”兴业银行首席经济学家鲁政委撰文指出。
前海开源基金首席经济学家杨德龙也表示，当前存量房贷利率的潜在下调空间依然存在。通过下调存量房贷利率，可以释放更多资金进入消费市场，但这可能会减少银行的净息差。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调约10个利率基点左右，以对冲房贷利率下调的影响。
而对于“转按揭”的方式，部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化20倍杠杆，也应为可选项。
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